楼市进入新一轮博弈期

　文前提要：近期，在楼市新政之后，市场开始进入了新一轮各方博弈的时期，而博弈的最终结果，还要取决于购房者的心态。44.4%的购房者认为，房价的最低点可能会出现在今年的下半年。

　　二手房成交下滑明显

　　对于近期的房地产市场，许多投资者的共同感受就是，政策、政策还是政策！继中央提出坚决遏制房价过快上涨的一系列措施之后，各地的实施细则也是相继跟进，北京等地甚至出现了行政干预的“休克疗法”。那么现在大家关心的就是，楼市在经历过一段时间的政策洗礼之后，市场层面究竟出现了一些什么样的变化呢？

　　要回答这个问题，我们首先还是要来看看二手房市场，因为从市场构成的主体看，二手房买卖的双方均为个人，他们往往是对政策最为敏感的。近几日记者也针对市场作了一番调查，发现市场成交量的大幅下滑已是不争的事实。

　　根据中原地产统计的数据，新政出台后一周，中原五大城市二手住宅挂牌量大幅上升，京、沪、穗、深、津五大城市环比增幅分别为49%、30%、17%、25%和16%。从市场成交情况看，鉴于调控政策密集出台，特别是“新国十条”差别化信贷政策的影响，购房者普遍认为市场将步入调整期，故并不急于接盘而开始观望。中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间。数据显示，政策出台一周，北京、上海、深圳三地二手住宅市场新增客源量降幅分别达到80%、40%和80%，五大城市成交量环比分别下跌32%、49%、13%、60%和27%，其中沪深两市下滑幅度最大。中原集团地产研究中心经理瞿安新认为，由于近期仍有部分城市陆续出台更严厉的调控政策细则，包括北京暂定同一购房家庭只能新购买一套商品住房等强力措施，预计各地市场短期内成交将持续低迷。

　　而来自21世纪不动产上海区域数据监测中心对多个局部板块的统计数据显示，这些板块在4月下旬的合计成交套数仅为上月同期的3~4成，政策调控对需求的抑制作用十分明显。客户类型上，目前入市下单者基本以刚性自住需求为主，改善型客户则多选择观望。21世纪不动产的统计同时显示，新政对交易结构也产生了不小影响：4月上、中旬90平方米以下户型的交易套数占比为61%，而4月下旬则提升至69%。今年的“五一”小长假，也未对上海二手房市场形成有效提振作用。在调查涉及的多个前期热点板块中，“五一”期间约有8成板块的带看量仍维持在4月下旬水平，其余2成则有所下滑，降幅在4成左右，等待利空出尽再入市是不少买家的心态写照。与之相反，沪上业主的心态也正逐渐松动，在普陀曹杨、虹口曲阳、浦东三林、浦东金桥等板块，目前的可议价房东比例已较4月下旬期间提高3成左右，议价幅度普遍在1%~5%左右。

　　新盘价格原地踏步

　　除了二手房之外，新盘市场无疑也是近期另一个令人关注的焦点，有关于此的各类新闻也是不断。首先是今年一季度全国销售面积排行榜位列首席的恒大地产突然宣布，即日起旗下全部项目均以8.5折让利销售。据了解，目前恒大地产在石家庄、长沙、重庆等25个城市的项目有57个。而同样在2008年地产低潮时，恒大也启动了让利促销措施，18个新盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销，开盘当天即回款31亿元。除此之外，在上海等一些城市也出现了“特价房”的现象，这也引起了许多购房者的关注。但我们发现，其实当前所谓的折扣让利还不能说是实质性的降价，不少还只停留在营销噱头阶段，根本目的在于能在市场低迷期扩大宣传效应。

　　那么，当前市场上新盘的价格情况究竟如何呢？为此记者也作了一番调查，发现总体来看，新盘的价格仍然在原地踏步，并没有出现明显的松动，所谓的“特价房”大多只是偏远地区的一些案例。上海市中心的一个楼盘，目前对外售价为均价36000元/平方米，根据网上房地产显示，当前其还有较多房源可以出售。当记者试探性地咨询既然还有不少房源，是否可以考虑打点折时，这位售楼人员立即予以了拒绝：“我们这个楼盘这么好的位置，怎么可能打折呢？现在虽然销售得慢一些，但对我们来说没有什么影响。”接下来，记者又咨询了几家位置相对较好的楼盘，得到的信息均是目前还没有打折让利的计划。

　　对此，中原地产分析认为，此次调控同上一轮(2008年初期)不同的是，当时开发商迫于资金压力，由一手新房市场率先降价，然后波及到二手住宅市场。经历2009年市场爆热之后，大多数开发商资金相对充裕，加上市场住宅库存量越来越少，开发商暂时没有降价动力。相反，二手住宅市场经历2009年爆涨后，多数投资客已获利颇丰，故会愿意放低价格尽快套现。来自市场层面的信息显示，在恒大地产宣布降价之后，大多数品牌开发商的言词都相当谨慎，均表示没有跟进的打算。中海地产表示，每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同，会制定不同的销售策略。在任何情况下，中海将以股东价值最大化为优先考量，并根据市场的变化，考虑制定自身的销售策略。就连恒大地产也表态，这次的降价举动并非是出于资金压力，而是为了在响应政府号召的同时，趁楼市低谷期扩大市场占有份额。

　　市场博弈仍将延续

　　通过上面的分析我们可以发现，当前的市场其实已经进入了一个各方博弈的市况，这主要包括三个层面，分别是政策、开发商和购房者。首先我们来看政策，此前中央虽然已经提出尽快遏制房价过快上涨的严厉措施，但目前最大的玄机在于各地的实施细则上，北京出台的“限制令”最为严厉，而其他城市的情况则参差不一，这显示了政策本身与市场的一种胶着博弈，其后市的走向值得关注。其次是开发商，他们一方面在关注政策的动向，另一方面也不得不留意购房者的“脸色”，另外还要照顾自己的“资金链”，在当前的市场情况下，大都采取了按兵不动的策略。所以，博弈的结果最关键还是取决于购房者的心态，这无疑将决定市场后市的走向。中国指数研究院刚刚进行的一个调查也颇为有趣，它告诉了我们当前购房者许多微妙的心理变化。

　　这次调查显示，44.4%的购房者认为房价的最低点会出现在今年的下半年，14.4%的人认为会出现在今年的上半年。而与此同时房地产企业决策者调查显示目前企业的抗压性比较强，可能在短期内不会出现大幅度的价格调整。因此，购房者的预期和现实存在一定的偏差。

　　图1 购房者对房价最低点的预期

　　图2 购房者房价走势预期

　　此外，调查显示有近50%的受访者表示非常关注国家房地产政策，但仅有7.2%的受访者表示对房地产调控政策的信心非常大，购房者在对政府政策抱有较大期待的同时，又缺乏足够的信心。对此中国指数研究院分析认为，虽然近半年政府多次推出稳定房价的调控政策，但房价仍延续上行趋势，并未得到显著改善，因此当前购房者对政策调控信心有所不足。