石家庄楼市修复期过后走势关键看9月

　楼市新政实施后的五六月份，省会楼市成交量与供应量双双下降，楼市进入了买卖双方按兵不动的“静默期”。

　　与此同时，外来购房者已进入省会楼市。在今年下半年，是否会有新的调控政策出台？外来购房者会给省会楼市带来哪些影响？省会楼市将走向何方？

　　6月28日，由石家庄市房地产业协会与本报联合主办的房地产沙龙，以省会房地产市场何时走出“静默期”为主题，请业内人士就此问题进行了深入探讨。

　　现场焦点

　　1 政策调控达到了何种效果？

　　4月楼市调控政策出台到现在已两个多月，调控是否达到了最初的预期，对省会楼市产生了哪些影响？与会嘉宾都认为政策在打击投机客方面已达到了预期作用，但不可否认的是，部分刚性需求购房者也受到了政策的影响。

　　甲乙堂营销策划有限公司总经理邱添认为，目前省会的银行已严格执行新政，比如在限制二套房方面，没一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，银行是不会放贷的，这就限制了异地炒房者利用银行贷款来石家庄买房，对外地炒房客来说是一个打击。

　　中基地产策划经理薛群认为，国家只是限制用银行的钱来买房，并没限制购房者买房的套数。有实力的投资客用自己的钱买房，买多少套都行。小的、资金实力差的投机者用银行的钱来炒房，现行调控政策对这部分人打击最大。

　　薛群还认为，调控政策对改善性需求影响不是特别大，但抑制了部分刚性需求。就中基地产四五月的销售情况来看，销售量没出现明显变化，购房者买的都是大 户型房子，贷款占到60%~70%。由此可以看出，调控政策对改善性需求影响不是特别大。但部分首次置业的刚性需求者因贷款首付的提高，购房需求被压抑了。

　　2 别墅项目受新政影响不大？

　　新政出台后，普通住宅产品受到了一定影响，但有部分一线城市别墅项目却开始热销，似乎受影响不大。那么对于省会这样的二线城市，别墅项目是否也是如此呢？

　　卓达集团品牌策划部主任杨凤斌认为，受调控政策影响比较大的是“夹心层”，真正的有钱人对首付、利率看得不是很重。别墅是针对这部分人的，资金不是他们是否选择别墅产品的门槛。

　　盛泽地产策划总监李景伟表示，调控对省会别墅市场影响不大，这是由省会别墅市场的特点决定的。省会的别墅产品还没有成型的规模，与北京市场有很大差别，北京别墅市场有一个相对稳定的量，每年都会有小幅波动，而省会别墅市场连类似的周期波动也不是很明显。

　　3 下半年是否现更严厉政策？

　　目前楼市观望情绪浓厚，最重要的原因就是后续楼市政策出台还不明朗。对此，与会嘉宾多认为，下半年不会出台更为严厉的调控政策。

　　杨凤斌认为，预测国家是否会出台更严厉的政策，关键是看现有政策的效果，目前的调控政策已挤出了一线城市的泡沫，起到了规范市场的作用，没有必要再出台新的政策。

　　惹目地产董事运营总监高小天认为，调控的效果只是其中一个原因，还有两个原因可作为国家不会出台新政策的依据。一个是国家的调控政策已在各地实现了“软着陆”，看各地政策的“落地版”不难发现，除了北京的政策比较严厉外，各地的配套政策其实都比较“温和”。另一个是国家要出后续的政策，会考虑到运用税收和利率来调节，从目前的情况来看，不管是调整税率还是开征房产税、物业税都面临很多困难。

观点实录

　　外来资金进入方式直接影响房价

　　《石家庄市2010年1-5月房地产市场分析简报》显示，今年前五个月，外来购房者比例已经占到了13.69% 。近期，还有业内人士透露，目前有相当数量的资金正涌入石家庄房地产市场。为何会出现这样的情况？大批外来资金的涌入给省会房地产市场带来哪些影响？

　　■全经联河北分盟常委庞建国：省会的外来购房者有相当一部分来自周边县市，还有一部分来自北京，目前这个趋势愈演愈烈。这个趋势也从一个侧面印证了石家庄的发展前景。

　　目前石家庄4000元~5000元的房子占了很大一部分，7000元~9000元的房子占到全部房子的15%~20%，这样的价格拿到北京还不够买 经济适用房。而且北京的生活成本差不多是石家庄的两倍。现在交通发达，在北京工作在石家庄安家将来会成为一种趋势。

　　■石家庄市房地产业协会副会长李水源：由于省会是价值洼地，所以吸引了大量资金进入。判断外来资金的影响要考察资金以何种方式进入，进入的方式不同，对市场产生的影响大不相同。

　　如果是以投资者的身份进入，带来几亿资本，会对省会楼市产生巨大的影响，房价将被抬高，刚性需求的购房者会受到很大的冲击。

　　如果是以企业的形式进入，和本地开发商搞合作开发，能解决本地开发商资金紧缺的问题，会增大供应量，这对于稳定供应量具有积极的作用。

　　9月或成下半年楼市关键点

　　楼市五月惨淡收场、六月持续低迷。在下半年，省会楼市会走向何方，是会重演去年的火爆，还是继续低迷？与会嘉宾认为，2009年楼市火爆的情况今年难现，不过对省会楼市各月的走势却观点不一，其中多位嘉宾认为，下半年楼市如何，关键在于9月。

　　■李水源：去年楼市火爆的状况今年难重演。

　　因为2009年有其特殊性：一方面2008年被压抑的刚性需求在2009年集中释放，另一方面，国家出台了一系列的救市措施，比如税收的优惠政策。

　　今年国家的政策发生了调整，从救市变为打压投机客。预计今年下半年的楼市会和2006年、2007年差不多，是一种稳中有升的态势，不会出现2009年那种火爆的局面。

　　■高远地产营销总监缠素敏：七八月是传统的销售淡季，今年的销售也不会特别好，价格会比较稳定，成交量相对较低。如果说有所转变，那只有看9月的市场表现了。

　　■庞建国：从日前召开的G20国峰会可以看出全球经济回暖的趋势，在这样的大背景下，7月楼市会出现回暖，8月将进入销售高潮。即便是在反应较慢的二三线城市，9月也会见分晓。

　　■邱添：目前省会已经有楼盘调低了价格预期，引来了热销。这就造成了周边的楼盘不敢开盘，开盘比这个楼盘高，必然会失败，开盘价格低，又不甘心。这种观望会持续到今年的9月。

　　9月会是楼市下半年走势的一个关键点，如果9月向好，未来楼市就会向好，如果9月楼市持续低迷，这种低迷至少会持续到明年的3月。

　　■高小天：如果没有新的调控政策出台，省会楼市会稳中有升。

　　楼市新政4月中旬出台，现在正是新政的愈合期，经过3至4个月基本可以完成这个修复过程，这之后成交量才能出现稳步上升，预计到九十月份上升趋势会比较明朗。