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“村”变“城”石家庄楼市“不发烧”

时间:2015-10-13 13:59|来源:|作者:|点击:

“城中有村,村里有城,村外现代化,村里脏乱差”,这曾经是多年来石家庄“城中村”的写照。而从2008年以来,石家庄市出台了《关于进一步加快城中村改造的实施意见》,全面加快城中村改造速度,至今已经有28个城中村,约2.8万户居民完成拆迁。年底还要完成16个村的拆迁。
     按照计划,计划内60余个城中村如果拆迁完成的话,将涉及6万余户村民,将释放出14.9平方公里的土地,而这,占已有城区面积的10%左右。这样的改变对于石家庄楼市、商业布局、居民构成和生活方式以及多产业的拉动将产生何等深远的影响?本组报道将以经济视角对上述话题一一解读。

  将释放14.9平方公里土地 为城区面积的10%

    “城中有村,村里有城,村外现代化,村里脏乱差”,石家庄市三年大变样办公室杜建桥表示,这曾经是多年来石家庄“城中村”的写照。而从2008年以来,石家庄市出台了《关于进一步加快城中村改造的实施意见》,全面加快城中村改造速度,这样的现象也在逐步消失。
     根据石家庄市三年大变样办公室的统计,截至目前,全市已经完成城中村拆迁改造619万平方米。其中2008年完成拆迁354万平方米,2009年完成拆迁205万平方米,2010年截至目前已经完成拆迁60万平方米。已经有28个城中村,约2.8万户居民完成拆迁。年底还要完成16个村的拆迁,包括赵村、南翟营等。这意味着,两年半以来的城中村改造,是前十年总量的五倍。

    石家庄市三年大变样办公室工作人员告诉记者,目前在拆迁规划范围内,二环以内的村共45个,二环到三环之前的城中村共90个,其他规划范围内的共159个。

     杜建桥还向记者介绍说,按照计划,计划内60余个城中村如果拆迁完成的话,将涉及6万余户村民,将释放出14.9平方公里的土地,而这,占已有城区面积的10%左右。

     这些土地的释放,对石家庄房地产市场而言,意味着什么?

  城中村改造基础设施同步完善 楼市大鳄布点石家庄

     “其实城中村置换出的土地,位置一般都比较好,然而在前几年开发商都不愿碰,最后都成了不伦不类的小产权房”,省会一位不愿透露姓名的开发商人士向记者表示。这些城中村以前拆迁开发都不成规模,开发商拿地后,无论是土地性质,还是水电暖、道路、交通等配套设施,都无法跟上,使得项目开发成为孤岛。而三年大变样启动以来,这种局面得到了根本的改变。

  “现在针对城中村的改造,都是规划先行”,杜建桥介绍说,“石家庄的城中村与其他城市相比有许多不同的特点,大都建制比较完整,硬件的村落村貌,软件的村委会、村资产、村办企业等,因此石家庄的城中村改造,是多点同步推进的。”

    而随着城市投资环境的改善,一条条道路被开通,一条条公交线延伸到原先城中村狭窄的胡同尽头,城市品位的大大提升。这也吸引了外来资金、大企业的目光。截至目前,大连万达、恒大、广厦的陆续进入就直接说明了这一点。

     “可以说,因城中村改造而逐步完善的城市基础设施建设,给石家庄楼市发展带来的了发展春天,整体的项目品质、楼盘质量,配套设施,也得到了飞速的提升”,香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示。

  村民受益 多房户比比皆是

     得到利好并非仅仅楼市,直接获得利好的就是城中村的村民。

     随着城中村改造的完成,也意味着村民身份的改变,“由村民转变为市民,村委会转变为街道办,土地性质变更为国有,企业也进行专制,使村民成为股东,使村民拥有了新的资产”。

    “以前一到冬天,家家户户只能烧锅炉取暖做饭,现在改成集体供水供暖,明显方便不少,家里也干净整齐很多。”采访中,原是东岗头村村民的王大妈一家在东岗怡园分到八套住房,“虽然过了三四年在外租房的艰苦日子,但是看到现在得到的收益,觉得很值。”

    王大妈最近一直在关注房价,她计划把分到的房子留出两套供家人居住,卖掉一两套作为儿子拓展事业的投资资金,其余的全部往外租。原东岗头村民中像王大妈因拆迁而获益的村民不在少数。

     “如此多多房户的产生,某种程度上对一手房及二手房市场都会产生影响。”业内人士如此分析。
城中村土地有节奏供应 平抑房地产效果明显

     “从近几年房价上涨的轨迹来看,几乎每次其他城市暴涨的时候,石家庄的房价都是不温不火的缓慢上涨行情,应该说,这和城中村置换出来的土地,起到平抑作用不无关系”,香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示,由于大量城中村改造项目的存在,使石家庄楼市显得比较特殊

     “就石家庄市场来看,不是完全意义上的卖方市场,从供求关系而言,一直处于供略大于求的局面,这使得石家庄楼市,即使没有调控,价格也不会上涨太快”。

     贾卧龙表示,由于大量城中村改造项目的存在,使得石家庄二环以内的土地供应,会刚性的存在。而就城中村的改造而言,从动迁,到拆迁,到规划,到建设,到回迁,这是需要一个过程的。“这根据不同的项目,完成整个链条,可能需要3-6年的时间,这就意味着这些土地并非大量集中放量上市,也就意味着房价不会因此而大起大落”。贾卧龙举例说,就如石家庄桥西区西里村是2004年开始拆迁的,而到现在该村拆迁建设的楼盘仍在销售中。

     城中村土地改造,节奏化的供应,也得到了石家庄市三年大变样办公室工作人员的证实。

  据石家庄市三年大变样办公室工作人员的统计,目前,城中村改造项目每年竣工约500万-800万平方米的住宅,这些新增住房被有节奏有节制地推向市场,实际上也对房地产市场起到了宏观调控作用。“今年上半年,包括北京、上海等一线城市房价飞涨的时候,石家庄楼市相对平稳,和这种城中村所起到的调控作用不无关系,所以我们本地化的楼市调控手段,相比其他城市而言,出的比较少,而石家庄楼市而言,本身也比较健康,没有太多的泡沫与投机性购房”。

  而就长期来看,贾卧龙预计,由于大量城中村土地会分期分批的释放,所以石家庄的土地价格不会过快上涨,这也就决定了石家庄的房价不会过快上涨。“一般城中村改造项目而言,有1/3的面积用于回迁,有2/3的项目由于销售,按照目前已拆迁完成60万平方米计算,也就是未来至少有40万平米土地用于开发销售,这将对房价过快上涨起到很好的抑制作用”,贾卧龙表示。

  城镇化进程提速 交易市场将生变

     “城中村的拆迁改造,短期内对周边的房源都起到了拉升作用,无论是二手房买卖还是租赁”,石家庄正大中介董事长苏绍清向记者介绍到,一般而言,每个城中村改造的时候,被动迁的村民都会选择就近租住或购买,所以,短期内都会使得周边的租赁价格上涨10%-20%。这,也成了近几年来石家庄租赁市场最大的增长点。

     而苏绍清认为,长期来看,随着大量城村改造项目的完成,将有大量房源集中上市,这种价格高地的效应也会逐步缓解。而且,苏绍清还认为,随着城中村改造项目的完成,未来省会房地产市场新房与二手房销售比例也将发生变化。“目前,我们石家庄新房与二手房的销售比例是1:1,而成熟的市场应该达到1:9,随着我们城镇化进程的大举推进,市场也会因此生变”。

     杜建桥也表示,目前石家庄的城市化率只有44%,远低于全国平均水平。所以未来石家庄的城镇化进程必然是快速的,而包括房地产在内的经济建设也将是高速且健康发展的。
 



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