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在此之前,广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署,今年年底全部市县要完成职责机构整合。
各地不动产登记工作的展开,总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税,经过六年时间多地“空转”试点,按评估值征税的技术相对成型;再加上不动产登记带来的基础数据信息,房地产税开征的条件日趋成熟。
现在已无需猜测下一个房地产税试点城市花落谁家,因为房地产税将先立法,再在国内推行。作为税改牵头主要部门的财政部,表示会配合全国人大立法。
财政部部长楼继伟在《深化财税体制改革总体方案》通过之后撰文阐释了房地产税改革的思路:对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负;加强调研,立法先行,适时推进。
不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点,按照楼继伟阐释的改革路径,房地产税改革要对房地产现有各环节税种进行调整,除了税收,收费项目也要纳入进来。兼并哪些税种,取消哪些税种,调整哪些税种,现在还有争议。
乐观者指出,财税改革是全面深化改革重要一环,房地产税应能在“十三五”期间落地。不过,受立法程序所限,该法最快通过也要到2017年。
不动产统一登记体系:2018年成形
不动产统一登记,能在一定程度上打压房地产市场过盛的投机情绪;所以曾经有地产大佬调侃,不动产统一登记喊了很多年,一直没有实际动作。
现在,这项工作正在切实展开。
地方职责机构整合正在推进,根据10月中旬召开的不动产登记工作第四次部际联席会议透露的信息,目前已有198个市(州)完成职责整合,1193个县(区)完成职责机构整合,分别占全国市县总数的60%、42%。
将原本散落在国土、住建、林业、农业、海洋部门等的不动产登记职责整并成统一的不动产登记部门,涉及到人事、编制、机构等调整,并不容易。
按计划,全部市县职责机构整合的工作应在今年年底完成。为此,四季度国土部展开专项督查,要求准确把握地方职责机构整并具体情况,以职责明确、机构健全、上下衔接为标准,设立台账,强力推进;对年底不能如期完成的地方,将提出问责的意见和建议。
职能的整并只是开始,关键是数据信息共享和服务的改善。未来,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享,不得要求不动产登记申请人重复提交。
国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示,实施统一登记可以厘清当事人的不动产权利界限,提高登记的准确性和权威性,避免权限不清导致的纠纷;建立不动产登记信息依法公开查询系统,又可以有效保障不动产交易安全。
各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。如河北提出,2016年底前,全面完成制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接;2017年底前,全省不动产登记信息将实现共享并可提供信息查询服务。在国家层面,不动产登记信息管理基础平台,有望在2018年前投入运行,不动产统一登记体系基本形成。
房地产基础数据库:“变更”中缓慢生成
不动产登记暂行条例规定,国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
江苏一基层地税局官员对21世纪经济报道记者表示,房地产税开征首先面临的难点就是房地产信息资源共享的问题。房地产信息掌握在住建部门手中,税务部门征税需要他们的数据支撑。
现实是,住建部门掌握的信息也并不健全。中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报道记者表示,在房地产行业市场化之前,土地多是免费划拨,由企事业单位自筹自建,住房多在系统内流通,没有在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产,这些房产信息掌握在系统内部,并未到政府管理部门登记。
不动产统一登记,有助于生成一个完整的基础数据库。不过,数据生成需要时间。
不动产登记暂行条例明确指出,登记遵循“严格管理、稳定连续、方便群众的原则”,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
各地开始推行统一登记的也多适用“不变不换”的原则,只有在办理抵押登记、变更登记、转移登记等,才重新办理新的产权证,原有的产权证一样有效。因此,完备的数据信息需要在“变更”中缓慢生成。
曲卫东表示,房地产税开征,要清楚地知道某块土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要将原本独立的土地和房屋信息整合起来。另外,未来房地产税若以家庭作为征税单元,还需要有家庭、户籍、人口等信息支撑。
《税收征管法》的修订试图解决涉税信息共享这一体制问题。目前《税收征管法》修订草案正在走法律程序,此前已在国务院法制办公开征求过一次意见。
试点12年:从抑制投资到开拓税源
房地产税讨论了12年,一路演变,改革方案和侧重点有所不同。
2003年10月,十六届三中全会首次提出物业税的设想,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。
随后,包括北京、深圳等在内共计十个省市开始物业税空转试点。当时改革思路是物业税为财产税,为完善我国税制,参照国际惯例按评估值征收。房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关,两者难以切割,所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税,两者合并而来。
一位曾经参与北京物业税空转试点的地税局官员对21世纪经济报道记者表示,税务系统对房产税改革的思路是很明确的,一是将现行房产税和城镇土地使用税合并成新的“房产税”,按评估值征税,二是扩大征税范围,覆盖个人自住房。
在房价高企的2009年和2010年,一提房地产调控、长效机制,每每都有物业税或房产税的身影,调控房价放在更重要的位置上。
2011年初,经国务院同意,上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。
上海试点方案主要针对新购住房,新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显,主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口,非户籍人口征税门槛更低。
中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示,上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发,税收筹集作用放在比较次要的位置。
4年过去了,沪渝两地房价仍在上涨。因此,有人认为两地试点显示房产税对房价调控作用不明显。也有研究认为,开征房产税后,在一定程度上抑制了两地房价过快增长;但房价调控是综合多项因素的结果,如同期上海还有“限购令”。
2013年11月,十八届三中全会全面深化改革的决定中,明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想,房地产税改革要立法先行。
2014年6月,《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月,财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
作为地方财政稳定收入来源之一,房地产税颇受重视。这有诸多原因,如不动产是地方政府天然优良的税基来源,“营改增”之后地方缺乏主体税种,卖地收入难以维系,需要有更长期稳定的税收收入等。
