宅地出让 关注度最高地块

顺义马坡地块因报价均低于16.5亿流标，两地块低价成交，一地块完成开标

本报讯 昨日上午，北京4宗住宅地块集中招标出让，这是上月16日北京公布土地新政以来，首批入市的土地，也被业内称之为北京住宅用地市场的重启。最终，2宗采用“暗标”方式的地块顺利成交，另一地块也完成开标。关注度最高的顺义区马坡地块，因为竞标开发商的报价全部低于16.5亿元的底价，出现流标。

通州地块报价略超底价

昨日在市土地整理储备中心招标的是通州区永顺镇和顺义区马坡两个地块。首先开标的是通州永顺镇地块，该地块全部为限价房，建成后政府将以6000元/平米的价格回购。该地块吸引了5家开发商参加竞争，包括珠江、合生北方、建工等大型房企。

上午10时30分，工作人员拆开密封的底价信封，该地块的底价为5亿元。开发商们也是在事先不知道底价的情况下，在投标书中注明了所报价格。

随后拆开的开发商投标书中，5家开发商的报价差距不大，最高的为5.669亿元，最低的也超过了底价，为5.05亿元。根据最高报价计算，该地块的楼面地价每平米约为3300元。

市土地整理储备中心副主任叶向忠表示，该地块将进行综合评标，最终的结果将在7天后公布。

随后开标的顺义区马坡居住（西侧）项目用地，是昨日4个地块中关注度最高的地块。不过参与竞争的5家开发商所报的价格，全部低于该地块16.5亿元的底价。因此出现流标。

大兴延庆两地块低价成交

昨日的另2个地块则是在各自区县开标，采取不设评标委员会的“暗标”方式，每个开发商只有一次报价机会，现场开标后“价高者得”。

最终，这两个地块都以低价成交。大兴区采育镇西组团01-0118号地块居住项目的底价为3.1339亿元，成交价为3.76亿元，折合楼面地价4502元/平米。

延庆康庄镇地块底价为9800万元，成交价为1亿元，折合楼面地价681元/平米。

■ 现场

地块流标 开发商鼓掌

最低报价不足底价一半，北京土地市场首现报价全部低于底价

本报讯 昨日的招标现场，顺义区马坡地块吸引了5家开发商竞拍，包括首开、中铁置业、中铁房地产等。但开发商的报价全部低于底价，导致该地块流标。据了解，开发商的报价全部低于底价，这在北京土地市场还是第一次。地块流标后，招标现场响起一片掌声。

昨日，在顺义地块的招标现场，当顺义地块拍卖主持人从密封的信封里取出底价，并报出16.5亿元的数字时，场外守在录像电视旁的开发商即喊出，“飞了，太高了”。

果然，在接下来的开发商报价环节中，第一位报价的开发商信远地产即报出7.6亿元的价格。而第二位的中铁置业集团公司报价为14.55亿元，被场外开发商调侃为“很有诚意，但是也拿不到”。之后，中铁房地产公司以及首开报价分别为11.680721亿元和14.1亿元，与地块底价均有一定距离。

此时，场内有些开发商代表露出神秘的笑容，等着看最后一位开发商亮出“底牌”。

“合景北京房地产开发有限公司，7.68411亿元。”主持人话毕，“哗———”招标现场马上响起一片掌声。

最终，开发商的报价均低于底价，该地块也因此而流标。据了解，开发商的报价全部低于底价，这在北京土地市场还是第一次。

按照规划，该地块将配建5万平米的限价房，销售限价为每平米5800元。

■ 相关新闻

91宗地块二季度入市

其中新推出地块50宗，从一季度顺延地块41宗

本报讯 截至昨日，北京市土地整理储备中心网站显示，二季度即将入市地块共有91宗。其中2季度新推出地块为50宗，从1季度顺延到2季度的地块41宗。

在91宗地块中，住宅用地包括含居住功能用地的地块共58宗，总建筑规模约1270万平方米。从区域分布看，郊区仍将是主要供地区域。其中，房山、顺义、昌平、大兴分别将有13宗、8宗、7宗、7宗居住用地入市。城八区中只有朝阳和海淀分别有3宗和4宗居住用地入市。

在即将入市的地块中，不少地块建筑规模超过20万平方米。如海淀区西北旺三期北居住地块规划建筑面积24.42万平方米、朝阳区豆各庄土地储备项目（2-1、5-1、5-2）规划建筑面积63.05万平方米、大兴区医药基地东配套区一期项目（3#、10#、11#、15#）规划建筑面积64.2万平方米等。

■ 说法

流标地块再入市时间未定

相关负责人称，综合评标方式“主观但合理”

昨日，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠表示，对于流拍土地何时再入市，以何种形式入市的问题现在还无法回答，流标土地即为一个新项目，有各种可能。

而新政后首次启用的综合评标方式也是业内关注的焦点。

综合评标的土地出让方式出台后，业内有人表示应该注意人为因素的影响，也有专家认为，应该公开评标名单，评标后公布评标的分数，解释为何中标为何不中标，以做到公平透明。

对于综合评标操作的具体问题，叶向忠解释，专家组评标的过程是保密的，不会公布随机抽取的专家名单，最后会公开评标结果，但是不会公开各项评分，不会做解释。他表示，专家的评标虽然是“主观”的，但是科学合理的。
 

■ 花絮

招标现场谢绝媒体

昨日上午9时许，数十位媒体记者陆续来到了市土地整理储备中心，比现场参加竞标的开发商还要多。

不过当记者要进入招标现场时，却被告知媒体和非竞拍企业不得进入招标现场。对此，市国土局相关负责人解释说，这是由于一些竞标开发商提出，以往交易现场媒体记者太多，感觉压力很大。因此从昨日开始，非竞拍企业的人员都不得进入交易现场。只能在现场外的大厅，观看直播视频。

上午10时30分，正式开标开始，交易现场外的大厅里，每个直播的电视屏幕前都围聚着10多个记者和“观摩”的房企人员。

市国土局相关负责人表示，招标现场不但有公证人员，还有监察部门的人员，确保对交易公正性的监督。

■ 揭秘

开标前仅一人知晓底价

相关负责人称，开发商报价7亿多元是“瞎报”

对于顺义马坡地块16.5亿元的底价，市土地整理储备中心副主任叶向忠表示，该底价是由顺义区确定的，在开标之前，土地中心也并不知道底价。

开标后才公布底价

叶向忠说，一块土地的招标底价，是根据拆迁等成本、以及目前市场的地价、房价等因素综合确定的，最终定下的地价都会低于周边的市场地价。底价确定后，只有封存底价的一个人知道，其他人都不知晓。只能在最终的开标中，才公布底价。

他认为，近一年来，顺义区基本没有住宅土地交易，顺义区当前的土地市场价格还尚未形成，因此在确定底价时，也很难参考周边市场地价情况，只能参考周边市场房价情况。

按照16.5亿元的招标底价计算，在除去配建的限价房外，商品房的楼面地价在8000元/平米。叶向忠认为，如果该地区目前房价在每平米2万元左右的话，那么这个底价应该是没有问题的。据了解，该地区的商品房价格目前为1.85万元/平方米。

对开发商与政府对于土地价格的预期相差甚远，叶向忠没有评论，仅表示，此前在土地招标中，比此次价格差更大的也曾出现过。

设定底价防止“捡漏”

昨天在各开发商的报价中，有2个报价仅为7亿多元，与底价相差甚多。叶向忠表示，在土地出让过程中，往往会出现一些“捡漏”的现象，即预计对某个地块感兴趣的开发商不多，就报一个较低的价格，如果该地块底价也不高，就有可能“捡漏”拿地。而设置招标底价也是为了防止这一行为。而一位相关负责人则表示，开发商报价7亿多元的都是“瞎报”。

记者提出是否存在开发商串通一起报低价的可能，叶向忠表示，这种可能性不大，因为毕竟开发商是要追求利润，如果这个地块有利可图，就会有人追逐，很难达成一致。

多重因素影响开发商报价

有开发商称，该地块拿地总价不应超过12.8亿

从7.6亿元到14.55亿元，不同开发商如何确定投标报价？记者采访了一位参与顺义区马坡地块投标的开发商。

“参照周边项目在售价格，确定未来预期房价，推算可以接受的楼面价，最后得出报价。”这位开发商对记者说。

据介绍，顺义马坡地块周边在售楼盘包括香悦四季、金宝城。记者从两个项目售楼处了解到，香悦四季目前在售价格为17000-18000元/平方米；金宝城一期在春节售罄前最后的售价为13000元/平方米。

参照周边在售楼盘价格，这位开发商认为马坡地块未来房价在16000-17000元/平米。扣除企业利润、建安成本等，“预期该地块楼面价在4000-5000元/平方米。”

而顺义区马坡居住（西侧）项目用地（配建限价商品住房）规划建筑面积为256137平方米，楼面价以4000元/平方米计算，拿地总价约为10.25亿；以5000元/平方米计算，拿地总价为12.8亿。对于16.5亿元的底价，有现场开发商也认为，“高得出乎意料，里面的政府收益太大了”。

此外，影响开发商报价的另一个关键因素是拿地的意愿，“志在必得的报价就会高一些，重在参与的报价可能就低一些。”至于地块规划的限价房，这位开发商表示，开发商都会从商品房中补偿限价房的利润，限价房不是影响报价的主要因素。

“大鳄”到场只为学习

昨日，市土地整理储备中心大厅，保利、绿地、新世界等均派代表来到现场，虽然他们没有进入场内参与投标，但对此次土地出让依旧表现出了高度关注。

保利相关负责人表示，主要是来看看这次拍地情况。新世界相关负责人则说，公司关注过顺义地块，也曾经到现场勘查过，此次没有出手主要是想看看现在的市场行情，对于新政后首次土地招标的方法也需要学习。至于后期拿地计划，还将观望一段时间。

■ 花絮

招标现场谢绝媒体

昨日上午9时许，数十位媒体记者陆续来到了市土地整理储备中心，比现场参加竞标的开发商还要多。

不过当记者要进入招标现场时，却被告知媒体和非竞拍企业不得进入招标现场。对此，市国土局相关负责人解释说，这是由于一些竞标开发商提出，以往交易现场媒体记者太多，感觉压力很大。因此从昨日开始，非竞拍企业的人员都不得进入交易现场。只能在现场外的大厅，观看直播视频。

上午10时30分，正式开标开始，交易现场外的大厅里，每个直播的电视屏幕前都围聚着10多个记者和“观摩”的房企人员。

市国土局相关负责人表示，招标现场不但有公证人员，还有监察部门的人员，确保对交易公正性的监督。

■ 揭秘

开标前仅一人知晓底价

相关负责人称，开发商报价7亿多元是“瞎报”

对于顺义马坡地块16.5亿元的底价，市土地整理储备中心副主任叶向忠表示，该底价是由顺义区确定的，在开标之前，土地中心也并不知道底价。

开标后才公布底价

叶向忠说，一块土地的招标底价，是根据拆迁等成本、以及目前市场的地价、房价等因素综合确定的，最终定下的地价都会低于周边的市场地价。底价确定后，只有封存底价的一个人知道，其他人都不知晓。只能在最终的开标中，才公布底价。

他认为，近一年来，顺义区基本没有住宅土地交易，顺义区当前的土地市场价格还尚未形成，因此在确定底价时，也很难参考周边市场地价情况，只能参考周边市场房价情况。

按照16.5亿元的招标底价计算，在除去配建的限价房外，商品房的楼面地价在8000元/平米。叶向忠认为，如果该地区目前房价在每平米2万元左右的话，那么这个底价应该是没有问题的。据了解，该地区的商品房价格目前为1.85万元/平方米。

对开发商与政府对于土地价格的预期相差甚远，叶向忠没有评论，仅表示，此前在土地招标中，比此次价格差更大的也曾出现过。

设定底价防止“捡漏”

昨天在各开发商的报价中，有2个报价仅为7亿多元，与底价相差甚多。叶向忠表示，在土地出让过程中，往往会出现一些“捡漏”的现象，即预计对某个地块感兴趣的开发商不多，就报一个较低的价格，如果该地块底价也不高，就有可能“捡漏”拿地。而设置招标底价也是为了防止这一行为。而一位相关负责人则表示，开发商报价7亿多元的都是“瞎报”。

记者提出是否存在开发商串通一起报低价的可能，叶向忠表示，这种可能性不大，因为毕竟开发商是要追求利润，如果这个地块有利可图，就会有人追逐，很难达成一致。

多重因素影响开发商报价

有开发商称，该地块拿地总价不应超过12.8亿

从7.6亿元到14.55亿元，不同开发商如何确定投标报价？记者采访了一位参与顺义区马坡地块投标的开发商。

“参照周边项目在售价格，确定未来预期房价，推算可以接受的楼面价，最后得出报价。”这位开发商对记者说。

据介绍，顺义马坡地块周边在售楼盘包括香悦四季、金宝城。记者从两个项目售楼处了解到，香悦四季目前在售价格为17000-18000元/平方米；金宝城一期在春节售罄前最后的售价为13000元/平方米。