新政势头未减 业内称石家庄房价或将下调

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》）出台后，对省会石家庄这样的二三线城市，会产生什么样的影响？房价会不会立竿见影出现下调？炒房行为会不会由此得到遏制？什么样的楼盘受到的影响最大？

　　带着这些问题，记者采访了业内多位人士，他们大都认为，此《通知》的出台，将有效打击炒房行为，房价虽不会应声而落，但省会房价下半年应该会出现下行局面。尤其是三四月涨价快的楼盘，受到的影响比较大。
     省会房价“下半年可能会下降”

　　按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%～60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。

　　业内人士分析，《通知》严格执行，会对省会房地产市场产生很大的影响，有可能在下半年迎来房价的下调。
 

      　河北维联地产经济有限公司策划部总监张威认为，严格清算土地增值税对前期涨价比较多的开发商影响会比较大。在今年三四月份那轮上涨过程中，不少开发商跟风涨价，把价位提得很高。在此轮土地增值税的清算中，这部分发商将把上轮上涨中获得的很多利润交出来，部分开发商由于前期提价过高，扣除土地增值税后，获取的利润可能比没涨价前还要低。

　　河北神池房地产开发有限公司副总经理崔欣卫认为，如果土地增值税被严格清算，部分前期涨价过快的开发商和高端项目都会补交一大部分税费。这会对开发商的资金链造成一定的影响，但还不至于使房价立竿见影下调。到下半年，调控政策依旧严厉，成交量还没有出现明显好转的话，部分开发商可能会降价促销，加快资金回笼速度。

　　炒房行为将会由此受到打击

　　《通知》对二手房交易的增值税征收问题也做了明确规定。

　　“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　据了解，目前石家庄转让二手房，一般缴三种税，分别是个人所得税、营业税和契税。

　　张威认为，要是严格按照《通知》要求执行，炒房者除了要缴纳以上三种税费，还要承担土地增值税。如果这部分税费自己承担，收益将降低，如果转嫁到购房者身上，可能因为房价过高而使购房者望而却步。因此，《通知》严格执行后，对炒房者将是一个很大的打击。

　　开发企业纳税行为得到规范

　　《通知》还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载明的售房金额及其他收益确认收入。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确指出，开发商的财务费用中的利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　张威分析，此次清算细节很明确，今后如果严格施行清算制度，开发商避税空间将越来越小。

　　崔欣卫介绍，目前，省会大部分房地产公司是预交增值税，也就是在取得项目预售证后，先预交1%的土地增值税，等项目销售完毕后再进行清算。但是不少开发商项目销售完成后，并没有及时对土地增值税进行清算。此次清算，原来拖欠土地增值税较多的开发商会补交很大一部分税款，而且，以后土地增值税清算将会常态化。

　　河北省住宅与房地产业协会副会长、副秘书长高炳连透露，河北省住宅与房地产业协会最近也将组织开发商集中学习税法的相关文件，引导开发商阳光纳税。

　　未来转变自持物业或会增多

　　土地增值税的征收细则中明确表示，仅对已经销售物业增值部分清缴，但是对于没有出售、自己持有或对外租赁的物业，如商业综合体、租赁式的写字楼、酒店等，则是根据经营的范围，逐年收税。

　　对于开发商来说，清算土地增值税，销售利润将大幅降低。如果转售为自身持有，运作好的话，有些物业30年的回报甚至能超过当初销售的总额，再加上物业自身的升值以及后续的租金收益，开发商可能获得更多的利润。因此，有业内人士预测土地增值税清算开始后，自持物业的开发商会变多。

　　新源国际控股有限公司策划经理赵晓晶认为，在土地增值税清算时期，持有物业看起来可以起到避税的作用,但是，还应该看到持有大量物业对开发商的要求是很高的,不仅要求开发商具有雄厚的资金实力，还要考量开发商对物业的管理和运营能力。这种方法门槛较高，并不适合所有的开发商。