原创:城中村改造震荡石家庄新规划牵动新变局2

有节奏供应土地 平抑房价效果明显

根据石家庄市三年大变样办公室的统计数据，截至目前，全市已经完成城中村拆迁改造619万平方米。其中2008年完成拆迁354万平方米，2009年完成拆迁205万平方米，2010年截至目前已经完成拆迁60万平方米。

从石家庄市三年大变样办公室得知，目前在拆迁规划范围内，二环以内的村共45个，二环与三环之间的城中村共 90个，其他规划范围内的村子共计159个。按照计划，60余个城中村如果拆迁完成的话，将涉及6万余户村民回迁，将释放出14.9平方公里的土地，约占石家庄目前已有市区面积的10%左右。

60余个城中村改造就可以释放近15平方公里的土地，那159个城中村全部改造完成后将释放多少土地呢？这些土地的释放，对石家庄房地产市场而言，意味着什么？

城中村改造在某种程度上平衡了省会楼市的供需矛盾。城中村改造置换出来的土地，一般都在比较好的地段，比如休门、槐底和尖岭等，此外还有振头、南高营、南翟营、等二环内外的村子，这些村子进行改造后，很多商品房都已入市进行出售，并且定位都不是高端楼盘，使得中低端楼盘的比例增大，这在某种意义上，符合了省会市民的需要，平衡了市民对于中低端楼盘的需要。部分收入低的人群可以选择一些回迁房、小产权房作为过渡。

此外，城中村改造对抑制省会房价过快上涨效果显著。石家庄作为二线城市，自然不会有“京上广”的房价那样大起大落，动辄上涨几千，动辄下跌几千，但是与济南、太原和郑州等周边省会城市相比，石家庄的楼市就显得愈发“理智”，这与石家庄大量“城改项目”的存在不无关系。现在是买方市场，省会楼市供大于求，所以房价不可能会大起大落。并且，从上面的数据可以看出，大量城中村进行改造，使2环以内的土地供应更加充沛，并且，城中村改造是分批进行，这就意味着，省会2环内的土地放量也是分批分步进行。这些城中村改造过后“腾出”的土地，在几年时间内分批上市，对石家庄楼市更是起到了平缓抑制的作用。

据石家庄市三年大变样办公室工作人员的统计，目前，城中村改造项目每年竣工约500万-800万平方米的住宅，这些新增住房被有节奏有节制地推向市场，确实对省会房地产市场起到了调控作用，大量城中村土地会分期分批的释放，土地价格不会过快上涨，房价相应也不会过快上涨。

无论是参考政府工作数据还是对照近两年的房价，我们不难看出城中村改造平抑房价的作用是明显的。

房租暴涨堪比绿豆 或成高房租“推手”

从今年二季度开始，省会房屋租赁市场异常火爆，房租疯狂上涨，数据显示，与去年同期相比，石家庄整体房租水平上涨了近20%，

楼市新政的出台不仅抑制了投机性的购房需求，更令自住的刚性需求者陷入观望态势，大量准备购房或换房的人被迫进入租赁市场；一年一度的毕业生离校季到来，加上许多外地毕业生来省会求职，石家庄房屋租赁市场进入一个小高峰期……

房租上涨的理由有很多，值得一提的是，大量的城中村改造虽然在一定程度上平抑了房价，但在某种程度上却推高了房租的价格水平。

最受伤害的是租房一族。一方面房价没动，另一方面房租暴涨。蚁族迁徙、白领“躲”出市区，毕业生忧心忡忡欲返乡……

城中村拆迁改造，短期内确实对其周边的房屋租赁市场起到了带动作用。通常在城中村进行改造之时，“原住民”会选择在周围暂时租住，造成周围小区的房源紧张，租金迅速上涨。

结合石家庄目前情况，全市2环内计划有60多个城中村改造，涉及约6万多居民，即使有一半的人选择租房，也足以让城中村周边房租上一个“新台阶”。但是，从长远来看，随着城中村改造项目的逐步完成，也将会有大量房源上市，这种房租高涨的局面也会逐步缓解。