房子很快会从奢侈品变成一般消费品

       房地产今年让中央操碎了心，甚至股灾都没见这么着急过。很简单，房子卖不动，土地就卖不动。土地卖不动地方政府就没收入，30万亿的地方债该怎么办？所以解决所有链条的关键环节就得倒推，让开放商拿地还得高价拿地，第一要银行支持贷款，第二就得是开放商能卖出去，第三更重要的是老百姓能买，但问题来了，老百姓买不起了！以北京平均月薪8000算，房价4万一平米，一百平米就是400万，加上各种税费450万，夫妻两个人不吃不喝20年也买不起房了，如果要留下自己花的钱，那么这个年数还要翻一翻，40年也未准买的起房，更何况上有4个老人要养，下面国家还鼓励多生一个娃。然后就木有然后了。

 

       那能不能房价不涨了，一直维持高位呢？没有这个道理，因为房地产商的资产负债都已经达到8、9成了，也就是说每年绝大多数钱都是借的，而这些借的钱都是要付利息的。以大开发商借款利息5%计算，好比他有20块钱，管银行借了80块钱，利息一年5%，那么他一年多付出去的利息就是4块钱。换句话说他如果房子卖不动，第二年他就只有16块钱了。这个资产下降的速度是惊人的。他根本顶不了2、3年就得玩完。所以有些小开发商，借款利息更高的那种，就会率先背离价格联盟，率先降价。因为他要活命。

 

       那到底有多少套房子要卖呢，全国是6.86亿平方米，10年库存房上涨了5倍，而北京算是比较好的地方了，库存房尚且达到了86000套（有不少商业地产写字楼）。照着目前的销售速度，之后一套都不建了够卖2年的，但问题是后面不可能一套都不建，甚至建设的速度比卖的速度还快。另外一个指标就是潘石屹潘总说的，虽然我没查到数据，但可以引用一下，他说现在人均住房面积已经三十多平方米了，接近四十平方米，每年竣工12亿平方米，按照六亿城镇人口计算，每年每人就能增加2平方米。而90年代初海南房地产泡沫破裂的时候，人均住房面积达到47平方米。所以一个巨大的危机已经在眼前了。现在到处都是烂尾楼，房子的利用效率已经非常低了。而自有住房率已经达到了90%，几乎也都有房子了。

       其实类似于房子的东西我们见了不少，比如80年代的三大件，冰箱洗衣机电视机，在那个短缺的年代，买到就是赚到。价格也是一路飙升。直到开放了经济，各大厂商玩命生产，最后供大于求，大家也都有了，造成了最后的价格大战。还有当年的大哥大手机，在那个月入不到1000的年代，一部手机要2万元，绝对是奢侈品了。后来也是由于有利可图，厂家玩命生产，最后供大于求，诺基亚倒逼之前，已经把功能机的价格压到了100元。有人可能说了，土地是稀缺的，那都是开发商忽悠人的说法。当年没有楼房的时候，中国能很轻松住下4亿人，矮楼的年代宽宽松松能住下8亿人，在如今都是动辄几十层的楼房面前，反而住不下了？所以根本不成立，至于需求现在更是把投资需求和自住需求混淆了，确实有要自住的，但更多都是为了投资，更多都是害怕以后更买不起了。一旦房价掉头向下。这些需求瞬间烟消云散。甚至自住需求的那种，都更倾向于找个房先租下来（租售比只有2%），然后看他一年跌多少，跌过2%，就算是赚到了。

 

        所以，房子现在是奢侈品，但他已经快变成一般消费品了。别太着急，让库存飞一会！