走老路是化解不了房地产的“鬼城”问题

最近标准排名研究院的研究报告指出，中国最新50大“鬼城”名单已经公布，它主要分布在中西部地区，如內蒙古、新疆及甘肃等多个省市，这50大“鬼城”过度建设十分严重，在过去的5年里，新建的住房相当于50个洛阳城。

 

该报告发布的2015年“鬼城”指数排行榜，在658设市的城市中，列出有可能成为“鬼城”的前50个城市。结果显示，在过去的5年里，新城区热已经由省会城市向地级、县级城市全面蔓延，上榜的50个城市包括26个地级城市、24个县级城市。前10名为內蒙古二连浩特、新疆阿拉尔、北屯、阿勒泰、甘肅張掖、黑龙江綏芬河、广西钦州、甘严肃嘉峪关、玉門及西藏日喀则等，“鬼城指数”介乎0.2692至0.3843，即每平方公里只有2,000至3,000多人。其他上榜城市还有在广东、山东及江苏等各沿海省份。

 

该报告的研究发现，从2009年到2013年5年的时间里，中国设市城市的建成区面积增加了9,700平方公里，相当于新建50个洛阳城市，如果以城市建设用地面积计算，结果更是十分惊人。可以说，这就是当前全国房地产市场严重供给过剩的大问题。

 

因为，2008年美国金融危机之后，中国在受到危机冲击大的情况下采取了比美国更为宽松的货币政策及过度扩张的财政政策。这就使得全国各地各级政府掀起了一轮全面城市扩张的热潮。不仅从上到下各个城市都在打造新城，而且不少城市都在打造一个又一个的新城。这种城市的打造及城市区域性的快速扩张，最为核心的内容就是这几年各城市的高楼拔地而起。本来，对于多数二线以下城市包括部分二线城市人口都在快速减少，新增加的住房需求从何而来？

 

早几年，这些城市的居民还以为当地的住房会如一线城市的住房一样有投资价值，所以他们还是有愿意进入当地的住房市场。住房销售的情况还不差。但是，随着越来越多的住房推出，随着这几年住房市场的价格开始持续下跌，这些城市的投资者早就离开了这个市场。投资者没有愿意进入，那么这些城市想让农民进城购买住房估计是难于上青天。因为，这些地方的农民既没有支付能力进入城市，他们也没有愿意进入这些城市。所以，这些城市的住房供给只能是越来越大。即使有些住房，房地产开发商是卖出，但是同样是砸在投资者手中既卖不出，也租不出。这就使这些城市的住房销售更是困难，库存越来越高。

 

可以说，当前中国全国各城市，“鬼城”的情况肯定比该报告所得出的结论更为严重，不是50个，而是更多。只要有时间，到全国各地去看，中国住房的严重过剩已经是普遍的问题，并非是个别现象。而且按照当前政府的房地产救市政策，即使不是“鬼城”的一线城市，最后的结果也会走上“鬼城”之路。因为，只要政府用救市政策把房价顶在天花板上，房地产开发仍然是暴利，无论是一线城市的政府还是房地产开发商都有动机批发出大量的土地和建设大量的住房。比如，今年一线城市拍卖出一个又一个“地王”，都与此有关。比如北京，目前缺少土地吗？只有公共交通延伸到哪里，那里的建房土地就会出来。在北京再建几个现在这样的面积北京城，土地都有的是。在当前的房地产政策老路上房地产市场问题只能是越走越远。

 

对于全国各地房地产市场的过高库存，已经引起中央政府密切关注。有媒体报道，中央各部委多项刺激楼市政策正蓄势待发，如力推棚户区改造、放宽信贷及税收政策等，以此来稳定当前中国的房地产市场，促进经济增长。

 

但是，如果是再推出这样的房地产救市政策，应该是在十几年的老路上前行。可以看到，这条老路已经证明中国的房地产市场是不可持续了。如果还是在这种老政策上前行，要解决当前中国房地产市场的严重库存化问题是不可能的。因为，政府希望棚户区改造增加住房市场的被动性需求，这与早几年大拆大建增加被动性住房需求是一样的。政府这样做一是政府财政能力有限，这种被动性需求也有限；二是住房按揭贷款的证券化，美国那样好的法律制度及金融市场都引发过2008年的严重次贷危机，中国这条路是否走得通同样是不确定的。因为这些证券化资产谁来购买都存在问题。三是无论是降低按揭贷款利率还是首付比重，看上去是可降低居民进入住房市场门槛，但增加了他们购买住房后未来支付成本。更何况这些居民仅是购买消费的话，根本不在于优惠条件如何，而在于他们支付能够如何。这些优惠政策对三四线城市的居民也吸引力不大，除非购买之后是一个好的投资品。

 

所以，政府化解当前中国大量的“鬼城”问题，如果还是在前十几年的政策上打转或走老路，那么要解决这个问题根本就不可能，反之会让问题搞得更大。